信达地产30亿融资背后：2024年由盈转亏，今年有130.9亿债券到期或行权
本文来源：时代周报 作者：张钇璟
继 4 月发行了两笔中期票据后，信达地产（600657.SH）向上交所申请发行上市审核的 30 亿元公司债也有了最新进展。
5 月 22 日，上交所债券项目信息平台披露，信达地产股份有限公司 2025 年面向专业投资者公开发行公司债券的项目状态更新为 " 提交注册 "。
根据债券募集说明书，上述债券拟分期发行，发行总额不超过 30.00 亿元（含 30.00 亿元），发行期限不超过 5 年（含 5 年）。至于募集资金方面，在扣除发行费用后，拟全部用于偿还到期或回售的公募公司债券本金。
图片来源：上交所债券项目信息平台
据了解，交易所审核反馈的公募公司债批文状态为：受理 - 反馈 - 提交注册 / 终止 - 注册生效。换言之，信达地产的 30 亿元公募债已经来到了发行上市审核环节的最后一步。
时代周报记者注意到，2024 年信达地产并未发行债券。进入 2025 年，该公司重启发债，于 4 月发行了 "25 信达地产 MTN001"、"25 信达地产 MTN002" 两笔中期票据，合计规模 32.6 亿元，募集资金将用于偿还公司本部的行权或到期债务融资工具。
对于公司去年未发债以及今年重启的具体原因，记者致电信达地产，接电话的工作人员回应称，公司虽然去年未发行债券，但完成了 41.6 亿债券的接续，成功把这些债券的利率降到 "2" 字开头。
该人士表示，在当前的大环境下，信达地产作为央企，发行的债券有一定的市场。相比于开发贷，在能发债的情况下，公司更愿意发债，以此来降低融资成本。
2025 年 130.9 亿债券到期或行权
降低融资成本之外，债券集中到期或行权的压力或是信达今年重启发债的背后原因之一。不管是最新 " 提交注册 "30 亿公司债，还是 "25 信达地产 MTN001"、"25 信达地产 MTN002" 两笔中票的募集用途均为偿债。
作为中国信达资产管理股份有限公司（以下简称 " 中国信达 "）旗下涉房类业务的资本运作平台，过去几年间信达地产助力房企纾困，参与了多个出险项目的盘活。然而，时间进入 2025 年，这位地产 " 白衣骑士 " 自身也进入债券到期或行权的高峰。
年报数据显示，截至 2024 年末，信达地产合计有息负债 319.88 亿元，包含公司信用类债券 175 亿元、银行贷款 134.18 亿元、非银行金融机构贷款 10.7 亿元。其中，一年内到期有息负债 178.94 亿元，一年内到期或行权信用类债券金额高达 130.9 亿元。
图片来源：信达地产 2024 年年报
值得注意的是，受当期筹资活动现金净流出影响，截至 2024 年末，信达地产货币资金较 2023 年同期下降 48.76%，仅有 49.57 亿元。
面对债券集中到期或行权的压力，持续的外部融资、债券接续及回售后转售为信达地产提供了短期流动性支持。
据时代周报记者统计，2025 年初至 5 月 23 日，信达地产已有 7 笔债券到期或行权，债券本金合计 82.2 亿元。其中，"23 信达地产 PPN001"、"22 信达地产 MTN001"、"23 信达地产 MTN001"、"22 信地 01"4 笔债券完成偿付，偿付债券本金 38.8 亿元。
也就是说，截至 5 月 23 日，信达地产还剩余本金为 48.7 亿元的债券将在 2025 年到期或行权。
时代周报记者制图 数据来源：qeubee
债券交易信息终端 qeubee 数据显示，截至 5 月 23 日，信达地产旗下存续 14 只债券，未偿还总额 168.8 亿元，包含 102 亿元公司债、60.8 亿元中票、6 亿元 PPN。
此外，在财务状况较为紧张的情况下，信达地产在今年还计划出资百亿参与房地产行业纾困。
1 月 9 日，信达地产发布公告，宣布公司将对外投资参与房地产行业存量资产纾困盘活基金，该基金名为 " 房地产行业存量资产纾困盘活基金 "，认缴总规模为 200.01 亿元人民币。其中信达地产作为劣后级有限合伙人，认缴金额高达 100 亿元人民币。
不过，评级机构联合资信评估股份有限公司（以下简称 " 联合资信 "）对信达地产的后续偿债保持信心。
今年 4 月，联合资信对信达地产新发行的 "25 信达地产 MTN001"、"25 信达地产 MTN002" 两笔债券，均给予 AA+ 的债项评级。同时，联合资信还给予了信达地产 AA+ 级的主体评级，评级展望维持稳定。
联合资信认为，信达地产是中国信达旗下唯一的地产上市平台。公司房地产开发业务依托中国信达在不良资产处置领域丰富的经验和资源，在行业中具备一定竞争力。同时，中国信达作为股东实力雄厚，信达地产在其体系内具有重要战略地位，公司在业务拓展、资源共享及融资担保等方面持续获得股东大力支持。
数据显示，截至 2023 年底，中国信达为公司并表纾困项目提供债权投资款合计 26.49 亿元，为公司项目开发运营提供资金支持；同期末，信达投资有限公司为公司提供担保余额为 10.00 亿元。
" 公司有望依靠其很强的股东背景和畅通的融资渠道保持一定再融资规模，随着存量项目逐步去化， 债务规模有望稳中有降。" 联合资信在评级报告中如此写道。
自身造血能力下滑
虽然对信达地产后续偿债保持信心，但联合资信也注意到该公司存在自身造血能力下滑的问题。
联合资信指出，自 2022 年以来，信达地产的销售规模和拿地力度整体下降，并表项目区域集中度高且城市布局一般，存在较大去化压力和存货跌价风险。同时，公司对地产项目的债权和股权类投资规模较大，行业深度调整背景下需关注减值和回收风险。
年报数据显示，2024 年，信达地产的营收、利润、销售的表现均陷入了过去多年以来的低谷。
具体来看，去年信达地产实现营收为 80.28 亿元，是该公司自 2016 年营收突破百亿后，首次跌落至双位数。而利润方面，信达地产实现净利润为 -8.09 亿元，归母净利润 -7.84 亿元，这两项指标均自 2008 年首次为负。
对于亏损原因，信达地产表示，主要因本期房地产项目结转规模小于上年同期，营业收入下降，结转项目规模及毛利率降低，销售毛利和联合营公司投资收益减少，资产减值金额增加。
数据显示，信达地产 2024 年度计提资产减值损失高达 14.2 亿元。其中，债权投资计提信用减值 7.86 亿元，存货计提跌价准备 5.95 亿元，应收账款和其他应收款根据账龄和单项重大等共计提坏账准备 3014.37 万元，投资性房地产计提减值 974.16 万元。
至于销售方面，2024 年，信达地产共计实现销售金额 82.69 亿元，该公司此前 2021 年— 2023 年的销售分别为 325.18 亿元、224.18 亿元、195.05 亿元。
联合资信指出，截至 2024 年 9 月底，公司总土储中安徽省内面积占比 52.11%，三线及以下城市占比 48.70%。公司项目区域集中度高，低能级城市项目和商办项目去化压力较大。在可售资源收缩和去化压力较大背景下，公司未来销售和结转规模可能进一步下降，同时考虑减值风险，盈利指标可能弱化。
此外，信达地产还在年报中披露了 2025 年的经营目标：计划销售额 105 亿元，回款额 100 亿元。
今年一季度，信达地产累计实现销售金额 24.78 亿元，回款金额 26.84 亿元。以此计算，销售金额、回款金额目前已分别完成年度目标的 23.6%、26.84%。