房地产行业毛利率下降至10%

盈利难已成为房地产行业普遍现象

上市企业年报季已收官，Wind 数据显示，A 股已有 5402 家上市公司披露 2024 年年报：全年营收 71.92 万亿元，同比下降 0.23%，其中 4029 家实现盈利，占比 75%。

分行业来看，不同行业业绩分化显著。其中信息技术板块营收增强，2024 年增长达 11% 位居首位，房地产行业延续低迷，营收增幅以 -21% 垫底。

聚焦到房地产行业来看，据克而瑞研究中心对 50 家上市房企 2024 年财报数据的整理，2024 年行业典型上市房企整体营收与利润出现了双降，2024 年行业典型上市房企整体的毛利率为 10%，同比下降 2 个百分点。

目前盈利难已成为房地产行业的普遍现象。

展望 2025 年，部分房企预期相对乐观，经过三年的深度调整，我国房地产市场规模已从峰值时期的 18 万亿元逐步回落至不足 10 万亿元。当前，市场继续下行的空间已较为有限，预计 2025 年，整体市场将逐步进入筑底回稳的阶段。

同时，随着行业深度调整，企业经营逻辑也要加快转变。优选项目、审慎投资，保证项目利润率水平；战略精简、降本增效，提升经营效益；回归产品、加强产品打造，提高产品适销性及产品溢价，是目前企业稳利润、穿越周期的关键。

上市公司整体营收微降房地产板块垫底

截至目前，沪深两市上市企业 2024 年年报披露正式收官，Wind 数据显示，5402 家上市公司 2024 年全年营收 71.92 万亿元，同比下降 0.23%；归母净利润 5.21 万亿元，同比下降 2.98%。其中 4029 家实现盈利，占比 75%，2567 家归母净利润同比增长，2835 家公司净利润同比下滑。

分行业来看，2024 年上市企业业绩分化显著。其中信息技术板块营收增幅最高，达 11%，其次是金融及可选消费板块，营收增速分别为 5.6% 及 5.5%，房地产行业垫底，为 -21%。

从个股数量来看，2024 年全市场共有 4029 家实现盈利，占比 76%。从净利润增幅区间分布来看，10% 企业净利润增幅超 100%，7% 企业增幅介于 50%-100%，31% 企业增幅低于 50%，53% 企业净利润呈现负增长局面。

2024 年，全国新建商品房销售面积 97385 万平方米，比上年下降 12.9%，新建商品房销售额 96750 亿元，下降 17.1%。同时市场销售价格持续下探，不少房企以价换量加快跑货，利润空间持续收窄。

在此背景下，房地产行业整体从 2023 年的增收不增利，到 2024 年的营收与利润双降，最终在 A 股上市公司行业分类表现中垫底。

目前来看，若未来市场持续筑底盘整，已有的存货跌价准备计提或不充分，未来仍有进一步减值风险，短期内企业利润规模和盈利水平将继续承压。

50 家典型上市房企2024 年毛利率下降至 10%

为了进一步了解房地产行业上市房企的情况，克而瑞研究中心以《2024 年中国房地产企业销售 TOP200 排行榜》全口径销售 TOP100 以内的上市房企为主，梳理出 50 家典型上市房企财报数据，发现 2024 年行业典型上市房企整体实现营业收入 34579 亿元，同比下降 17%；营业成本 30619 亿元，同比下降 15%。

从趋势来看，典型上市房企营业收入增速 2021 年最高，达 14%，随后在 2022 年跌至 -14%，2023 年短暂回升后，2024 年再次出现加速下滑态势。

从毛利润来看，从 2021 年开始就保持下滑趋势，2024 年典型上市房企实现毛利润 3446 亿元，同比下滑 33%，下滑幅度为历年较高。

从企业各项利润率指标来看，2024 年行业典型上市房企整体的毛利率为 10%，同比下降 2 个百分点；净利率为 -9%，为亏损状态；归母净利率同样为 -9%。

可以参考的数据是，2007 年年报数据显示房地产行业平均毛利率是 38.59%，2011 年房地产行业平均毛利率达 40%，经过十多年的发展，房地产行业毛利率已从 40% 的高点降至 10%。

出现亏损的原因，一方面是历史高位获取的高地价、低利润项目影响仍在持续传导。另外一方面是，近年来企业销售去化压力放大，不少房企通过打折促销、" 以价换量 " 来保证货值去化，加剧了企业增收不增利的表现。

此外，行业下行背景下，存货跌价及投资物业账面价值缩水，房企结合市场风险对部分项目和股权投资计提资产减值损失等，也对当期的利润表现有较大的负面影响。

2025 年行业或筑底回稳仍需政策加码助力信心修复

盈利难已成为房地产行业的普遍现象，其中大部分房企的净利润都出现了亏损，在市场压力下存货跌价损失成为净利润亏损的主要原因，此外合联营投资亏损以及信用减值损失也成为利润下滑的重要因素。

随着行业深度调整，不少房企也在谋求战略转型，坚持打造第二增长曲线。如保利发展提出 " 做大不动产经营业务，创新资产管理机制，大力发展租赁住房，提高持有资产经营收益 "，" 做强不动产综合服务，持续推动‘大物业’战略落地，提高综合服务的专业化市场化水平，探索第二增长曲线。" 招商蛇口 2025 年计划入市 9 个公寓项目、8 个商业项目、3 个产业园项目，并表示未来将加强自身运营能力建设，以优质的多业态协同和精细的成本管控，打造明星标杆项目，提升资产价值。

从长远来看，我们相信随着利好政策的持续加码，将助力市场预期的修复与信心提振。2025 年或将成为房地产市场筑底回稳的关键之年。

与此同时，房企的经营逻辑也要迎合行业新阶段的发展特点。在传统开发业务上，要以销定投、聚焦核心，同时也要加大转型业务拓展力度，从而实现稳健的高质量发展。

房地产行业从 2023 年的增收不增利，演变成 2024 年上半年的营收与利润双降，房企转型刻不容缓。

在此背景下，不少房企坚定将战略重点转向经营性物业板块或其他多元板块，打造持续增长的第二增长曲线。同时，还有部分房企从产品品质出发，加大了向内求索力度。

目前整体市场仍在止跌回稳的过程中，行业盈利仍将继续承压，各房企仍需积极调整，寻找结构性机会，以增量项目较高的毛利率来带动整体企业毛利率企稳，只有这样才能实现稳健高质量发展。

本文来自微信公众号 " 丁祖昱评楼市 "，作者：编辑部、CRIC 研究，36 氪经授权发布。