阿那亚“空降”上海做酒店和豪宅，胜算几何？

文 | 空间秘探，作者 | 邹新

近日，阿那亚正式宣布落子上海虹口北外滩，与海泰集团联手打造一处 " 城市微度假 " 休闲目的地。从山海步入城市，一头扎进魔都最具海派文化肌理的街区之一，首座 " 城市版阿那亚 " 是续写理想生活，还是重演 " 文和友 " 异地滑铁卢时刻，一时间成为文旅地产行业的焦点议题。

首座 " 城市版阿那亚 " 扎根上海

身藏 " 烂尾楼变度假胜地 " 的传奇，阿那亚发轫于秦皇岛北戴河新区。彼时的阿那亚黄金海岸项目桎梏于 " 不良资产 " 这一标签，深陷无人接盘的泥沼。2013 年，阿那亚创始人马寅与其合伙人以 2.6 亿元收购该项目，并凭借互联网思维，为阿那亚打造了 " 追求生活品质 " 的品牌形象。2015 年，一则名为《全中国最孤独的图书馆》的视频，以全网 6 亿的播放量催生了阿那亚 " 文旅神盘 " 的出世。

此后阿那亚在三亚、雾灵山、金山岭、九龙湖等多地开发新项目，涵盖山居、海居多种类型。截至目前，已运营和在建的项目超过十个，并逐渐拓展至海外。凭借独特的社区营造以及生活方式理念，阿那亚从卖房转向 " 服务 + 社区 + 文化 " 的复合盈利模式，通过持续运营延长用户生命周期，塑造文旅地产标杆。" 阿那亚 " 是梵语 aranya 的音译，意为 " 人间寂静处，找回本我的地方 "，随着阿那亚官宣入沪，意味着首座 " 城市版阿那亚 " 或将诞生。

区别于以往项目，上海阿那亚挥手阔别山海，落户上海虹口北外滩，欲与海泰集团联手打造首个 " 城市精神文明的后花园 " ——一个融合艺术、商业与居住的先锋社区。以 " 城市微度假 " 为核心，其强调 " 高品质的日常 " 与 " 艺术生活日常化 "，这一项目标志着阿那亚从 " 远离城市 " 的文旅项目向 " 嵌入都市 " 的复合空间转型。

海泰北外滩是上海高端住宅代表之一，其距离外滩源仅 600 米，目之所及之处是著名的上海大厦、外滩源、和平饭店、邮政总局、南京路步行街，抬眼可见的便是陆家嘴 " 三件套 "。2 公里范围内拥有中国首家宝格丽酒店和 Bellagio 酒店、上海首家 W 酒店等核心配套。

双方此次合作的重头戏，是阿那亚将为海泰北外滩精心设计多元空间蓝图，全力塑造都市中的 " 诗意栖息地 "。例如，阿那亚将在海泰北外滩附近的四川北路引入一座承载先锋艺术展览、电影放映及影视沙龙的艺术空间，单向空间书店将坐落于该建筑的二层中庭。同时，阿那亚计划在此处建造一家美术馆和两家酒店，美术馆将引入和中国传统文化艺术相关的内容。两家酒店将分别引入理想国 Naive 以及栩栩华生旗下的 Mi Casa Su Casa 友谊之家俱乐部酒店。

项目设计方来自著名建筑事务所 Portman Architects（上海商城波特曼酒店的打造者），以及日建设计株式会社— Nikken Sekkei 和博埃里建筑设计咨询有限公司。建筑风格极具特色，楼体形似金字塔，底层架空打造水景大堂，整个外立面与外滩华尔道夫系出同门，充满未来主义又自带经典的 Artdeco 风格。

发布会现场，马寅表示：" 阿那亚入沪，将深耕在地文化，以优质商业与文化艺术为基石，搭建高品质日常承载平台，雕琢充满审美意趣的生活场景。" 海泰房地产（集团）有限公司董事长丁劲松也强调：" 好房子承载生活本真，与阿那亚合作属于优势互补，期待为社区注入文化精魂，让居住更具内涵。"

阿那亚勇闯上海滩的 " 底牌 "

相较于阿那亚创始人马寅、海泰房地产（集团）有限公司董事长丁劲松的信心满怀，文旅地产界对于首座 " 城市版阿那亚 " 的推进众说纷纭，不少上海本地人似乎也并未对其抱有过多期待。

甚至在真正的阿那亚 " 本亚 " 登陆上海之前，不少本地市民津津乐道，" 我们魔都有独属于自己的阿那亚 "。阿那亚版本真假 " 李逵 " 事件的另一个主角便是位于徐汇滨江南段的 Gate M 西岸梦中心，该地块的前身是拥有着百年历史的上海水泥厂旧址。

艺术感拉满的街区、复古文艺风建筑、多巴胺色系，让 Gate M 西岸梦中心成为上海年轻人拍照打卡的圣地；一家连着一家的咖啡店、面包店、甜品店，叠加一线江景与蓝天白云的户外景观，为这个潮流街区注入 " 松弛感 " 与 " 文艺范 "。身处 Gate M 西岸梦中心，看江水涌动，千帆过尽，成为风景与当地生活的一部分，魔都 " 阿那亚 " 盛名由此而来。

事实上，上海这座城市的文化消费市场已经形成了清晰的分层，从商业文化综合体到各大美术馆、剧场、展览馆；从艺术文创园区，到独立文化空间，每个细分领域都有深耕多年的本土和国际玩家。也就是说，见惯了各种文化 IP 的上海不缺乏 " 文艺调性 "，上海消费者对内容有着更敏锐的辨别力和更高的期望值。阿那亚进入上海，并非填补本土市场空白，而是要在竞争激烈的市场中，带来更具吸引力的新内容。

近期，上海备受瞩目的 "2024 艺术商圈 " 榜单正式揭晓，由 Gate M 西岸梦中心领衔，西岸中环、前滩 31、EkA 天物、BFC 外滩金融中心、洛克 · 外滩源、上海苏河湾万象天地、上海恒隆广场八家商业地标荣耀上榜。这些存在都为上海阿那亚的落地潜藏了分流客群的忧患，然而从阿那亚依旧坚定的扩张步伐里，可见其自有 " 征战 " 上海的 " 底牌 "。

首先，阿那亚是国内地产文旅 IP 中最成功的内容品牌之一。其业务版图早已超越地产开发，向物业服务、酒店、商管、文旅、游艇、影视文化等多个领域延展，构建出完整的内容生态。阿那亚拥有国内最成熟的文化运营体系，每年策划建筑、戏剧、音乐等节庆活动，并与国际知名文化品牌跨界合作，已形成独特的社群生态，这种文化增值能力，是传统文旅地产商所不具备的。

此次入驻上海，目前已公布的品牌矩阵便已经释放出了浓烈的文化调性：UCCA X 阿那亚艺术空间、单向空间、好白商店、壹集 YIJI、宿咕 XXSHOKU、荒野植物园，这些品牌都符合阿那亚消费群体对 " 理想生活 " 的美好期许。

其次，以轻资产的模式 " 投身 " 上海，并与海泰集团携手合作，可以借助其本地资源优势，结合虹口区政府的政策支持，降低进入新市场的风险。于海泰集团而言，该地区的房产正在进入高端住宅市场竞争期，阿那亚的加入，使项目形成了文化溢价优势，为同类豪宅产品带来差异化定位。于阿那亚而言，上海项目的经验将验证阿那亚模式在城市的适应性与可能性，为其进一步拓展都市市场提供样本借鉴。由此可见，双方互为彼此的 " 野心 " 与底气。

最后，从北戴河到北京、三亚，阿那亚已经积累了十余年的品牌势能，这也让 " 阿那亚 " 三个字自成底气。当下文旅地产行业走势低迷，阿那亚的销售数据却依旧一路狂飙。从网易海南房产的数据来看，2024 年，三亚阿那亚项目以 16.36 亿的成交金额和 5.7 万 / 平方米的成交均价登顶海南楼市，相较于第二名 7.71 亿的数据，可谓遥遥领先。不仅如此，2025 年 2 月中旬，三亚阿那亚开年 10 个亿的热销战绩更是如雷贯耳，可谓是三亚的明星项目。

同时，阿那亚这一项目对社区内房产与酒店的赋能亦显而易见。海泰北外滩的住宅因阿那亚的入驻，从 " 物理空间 " 升维为 " 精神容器 " ——通过艺术内容与社群活动，提升居住者的情感黏性与身份认同，进而推高资产溢价。酒店业态则受益于 " 城市微度假 " 概念，吸引追求短暂逃离都市喧嚣的客群，形成 " 住宿 + 游玩 " 的闭环体验。

阿那亚赋能房产 & 酒店的实践可能

阿那亚被称为中产阶级的乌托邦，各大社交媒体上，与之相关的游玩攻略不计其数。但实际上，阿那亚是个有院墙的封闭式社区，进入其中有三个渠道：一是住进阿那亚园区的酒店或民宿，住进园区即可享受业主级别的待遇，包括各种免费和付费服务；二是通过阿那亚 APP 预约免费的访客通道，但这种票通常非常抢手，并且不能进入食堂，也不能乘坐园区巴士；三是购买阿那亚艺术中心门票或 UCCA 沙丘美术馆门票，但不能在园区内过夜。

因此，这也成为了阿那亚酒店业态得以良好运转的原因之一。阿那亚采用自营与品牌合作结合的酒店运营方式，早期通过引入国际品牌 Club Med（地中海俱乐部）来提升品牌影响力和流量，但后期因其委托管理模式所产生的高昂管理费（20%～30% 营销费）逐渐转向自营。

目前，通过阿那亚的官方 APP 可知，其运营管理着 14 家度假酒店，分别为 SUKA 苏卡酒店（坐拥一线海景）、安澜酒店（亲子酒店）、隐庐酒店（冥想疗愈）、the TANG 唐舍酒店、naive 理想国青年旅舍、作家的房间 by naive 理想国、犬舍酒店（可供宠物入住）、EOSO 云颂酒店、诺岸远近酒店 NOA RESORT、A hotel、YIN PLUS（湿地景观）、YIN HOTELS（户外汤池）、璞澜酒店、Mi Casa Su Casa 友谊之家俱乐部酒店（旅居创作）。

阿那亚另一种住宿方式是以房东自营品牌为主的民宿，由阿那亚民宿中心统一整合业主房源，提供统一入住办理、清洁、交通等服务，平衡业主出租与社区管理的需求。为维护并保证社区品质，阿那亚通过高门槛筛选客群，民宿价格在节假日期间高达 2000 元 / 晚。

阿那亚计划在上海分别引入理想国 Naive 以及栩栩华生旗下的 Mi Casa Su Casa。其中，理想国 Naive 以重塑 " 作家的书房 " 主题酒店为目标，一层二层集酒吧、书店于一体，沉浸书香酒韵；三层以上客房融入书籍音乐元素，打造沉浸式文化旅居体验。理想国 Naive 是一个集书籍、咖啡、鸡尾酒、住宿为一体的空间，所营造出来的是住在书店，" 日咖夜酒 " 的感觉。

Mi Casa Su Casa 友谊之家俱乐部酒店则主打 " 亲和力 " 与 " 社交属性 "，为宾客呈上 " 家外之家 " 的舒适服务。其由西班牙室内杂志《apartamento》主理团队 Apartamento Studios 完成整体的视觉体系。设计之初，酒店名字来源于西班牙语 " 我的家就是你的家 " 这一表达。酒店中还有一间名叫 "book in book" 的非售卖房间，如果你有朋友来访，或者你想要从周遭琐事中短暂抽离，就可以使用这间房。"book in book" 有点像一座有求必应屋，创作者们对其的反应是这里会 " 很出活 "，适合泡两盏茶，从白天激情创作到晚上。

两家酒店的品牌选择无疑是契合阿那亚的调性的，只是与以往不同的是 " 出走 " 城市边缘，上海阿那亚的选址落于塘沽路四川北路交界处。尽管随着上海商业中心的转移，四川北路的商业疲软成为了不争的事实，但从价值板块来看，北外滩的确是上海近年来重点打造的世界级会客厅和中央活动区，其高能级定位不言而喻。

当消费者在热闹繁华的市中心面临诸多的酒店选择之际，阿那亚 " 住宿 + 游玩 " 的闭环体验能否在此地形成逻辑自洽便开始打上了问号，而以此为矛盾中心给上海阿那亚的推进也带来了更多的不确定性。

阿那亚如何避免 " 文和友 " 出走失败？

上海是否需要阿那亚？满怀质疑的拉踩不少、公开力挺的也有，但一众网友中，依旧还是 " 吃瓜群众 " 居多 …… 无畏外界的纷纷扰扰，阿那亚高调 " 登陆 " 上海。

商业竞争是残酷的，犹如一场无尽的接力赛，在阿那亚接过接力棒高调 " 博弈 " 上海之际，曾经的顶流 " 文和友 " 在其海外第一站——广州黯然退场。

老旧灰暗的水泥墙、锈迹斑斑的霓虹灯牌、泛黄的 " 下岗职工再就业 " 标语、悬挂的破旧自行车，这些看似不经意实则精心设计的市井烟火布景，出现在 2018 年的长沙海信广场。

在获得唐人神集团战略投资后，文和友豪掷近 1 亿元在长沙海信广场打造了这座占地 5000 平方米的 " 市井迪士尼 "。60 家长沙小吃被塞进钢筋水泥纵横的怀旧场景中，一时间日均翻台率飙升至 8 次，年客流量突破 1000 万人次，创下 16000+ 号排队打卡的记录。在抖音、小红书上，" 长沙文和友 " 的曝光量达到 60 亿次，成为现象级打卡胜地，缔造出餐饮界的神话。

抱着再现餐饮 " 奇迹 " 的想法，文和友于 2020 年携 2 亿重金奔赴广州天河 CBD。复刻骑楼、广式茶档，将荔银肠粉、阿婆牛杂等老字号搬进玻璃橱窗，创始人大胆放话，" 五年内开 20 家店，做餐饮界的迪士尼！"

然而奇迹未能再现，泡沫的幻灭也比想象中来得更快。数据显示，广州文和友 70% 的顾客停留不足 30 分钟，人均消费 150 元中有 60 元是为 " 场景税 " 买单。截至 2024 年底，广州文和友闭店率超 80%，26 家商户仅剩 2 家苦撑，工作日客流量不足 10 人。2025 年 2 月，文和友总部表示广州门店租约到期，不再续租。这一超级 IP 的外地第一站，就此悄然退场。

除此之外，2021 年深圳店、2025 年太原店接连开张，深圳店的文和友为自救改走赛博朋克风，太原店甚至不敢挂 " 文和友 " 的招牌。显然，资本交给文和友的任务就是快速复制扩张，但其运营团队却未能做到。

当 " 阿那亚 " 与 " 文和友 " 的命运线在同一时间的不同空间交织，二者又被搬上同一水平线做对照组。发展至今，阿那亚的打法实际上已经非常透明，奔赴阿那亚考察的同行甚至可以形成一个产业链。从硬件空间来看，" 阿那亚模式 " 是可以被全面拆解并复刻的。" 精选好的设计师，打造一批公共建筑、文化建筑和商业建筑，再结合全新的度假地产产品的研发和设计，一个阿那亚式的空间结构就基本形成了。"

但无论是从阿那亚的创立初衷，还是文和友 " 出走 " 失败的案例来看，简单的建筑、空间、场景的复制粘贴都不足以支撑一个文旅地产项目的火爆。文和友的困境暴露了三大问题：文化移植的生硬、商业模式的高成本依赖、消费者情感联结的缺失。

而阿那亚能够从中汲取到的，也是其创始人马寅反复强调的 " 在地文化是生根发芽的前提 "，上海项目需将海派文化与阿那亚的 " 简朴美学 " 深度融合，避免沦为 " 悬浮 " 的文化符号。同时，也应该坚持其长期主义的发展模式，避免因过度苛责规模效应而遗忘了当初出发时所纵深的价值叙事。

当下，文旅地产已经从 " 卖空间 " 发展至 " 造精神栖居地 "，传统地产商聚焦硬件升级，而阿那亚默默证明 " 精神价值 " 才是核心竞争力。通过文化内容激活社区，将 " 房子 " 转化为 " 生活方式的载体 "，若上海项目能实现 " 比阿那亚更阿那亚，比上海更上海 "，中国文旅地产行业或许也将迎来一场重大跃迁。

官宣入沪，实际上并非阿那亚第一次直面市场的不确定性，阿那亚诞生于一片荒芜海滩的 " 豪赌 "，成就与一群人的精神共鸣。只有因地制宜地打磨内容，才能在特定的空间中创造出独特的文化生命力。阿那亚不缺少 " 奇迹 "，但上海阿那亚是再现十年前的现象级爆火，还是像超级餐饮 IP" 文和友 " 出走一般 " 水土不服 "，仍有待市场考察。