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鑫苑服务还未走出地产漩涡

观点网和关联方对簿公堂已过去两年，鑫苑服务还没能走出存款被抵押的漩涡。

早在2022年末，被关联方挪用抵押的4.02亿元存款已确认转入应收款项范畴，但截至2024年期末，鑫苑服务还在为这项应收款进行计提减值拨备。

作为最早暴露出关联方风险的上市物企之一，鑫苑服务被迫走向市场化。

经历过两次停牌、复牌，鑫苑服务的业绩低谷是年报延迟刊发一年的2022年，随后两年关联方流动性问题愈加严重，基本依靠市场化拓展走出一条生路。

对外求生两年，在管面积中来自第三方占比已上升至59.1%；合约面积中，第三方占比66.7%。

只是来自关联方的影响深重，鑫苑服务自愈过程也显得缓慢。

2024年，鑫苑服务各项营收数据均录有不同程度的增长，其中归母净利润涨幅高达209.6%，但实际上8700万元净利润还未回到2021年的水平。

关联漩涡

停牌将近19个月，最终在2024年6月极限复牌。刚逃脱出退市危机的鑫苑服务，或又陷入关联方破产事件。

4月17日一早，鑫苑服务披露一则公告，最终控股股股东鑫苑地产控股的若干债权人已于4月14日像美国纽约南区破产法院提出非自愿呈请。

物聊社了解到，非自愿呈请是指在破产法律程序中，由债权人主动向法院提出申请，要求对债务人启动破产清算或重组的法律程序。

这也意味着债权人是基于鑫苑地产控股无法清偿债务的事实，准备迫使鑫苑地产控股进入破产程序。

据可查询到的最新信息，鑫苑集团逾期有息债务约为27.85亿元，截至2024年9月，存续境内债券3只，存量规模23.8亿元，且全部处于违约状态。还有2022年三笔美元债违约，本息合计约8.11亿美元。

鑫苑服务于公告中表示，当前尚无针对鑫苑地产控股提出的破产令，认为该项呈请对公司财务表现及营运盖无重大影响。

只是，鑫苑地产控股持有鑫苑服务约2.55亿股股份，占其已发行股本总数约43.07%。

处在关联方或将破产重整的危机之下，若法院确认下发破产令，鑫苑服务或许还会进入一段动荡时期。

非自愿呈请还在处理阶段，鑫苑服务最该关注的还是自身运营情况。打开不久前发布的2024年业绩报告，应收款项细则中“减值拨备”很显眼。

其中，来自关联方买卖合同及车位独家销售权的预付及支付款项约2.89亿元，对预付款项减值拨备41.73.7万元、支付款项减值拨备1.01亿元；来自关方的其他应收款项66113.7亿元，减值拨备约1328.7亿元。

而减值拨备中规模最大的，是与关联方抵押事项有关的应收款项。

事件起因要追溯到停牌之前的2022年11月，鑫苑服务发现4笔合计4.02亿元定期存款在“董事会任何成员或公司高级管理层不知情及未经同意”的情况下被关联方质押。

2023年4月，鑫苑服务就抵押事项产生的争议将关联方高尚香港国际仲裁中心，并于该年10月赢得仲裁，4.02亿元将以多个承租商业的商管公司、六间会所30年的经营权，以及2181个车位抵偿。

但是与抵押相关的应收款项在当时只以非现金资产抵偿了3400万元，剩余3.99亿元没了下文。

截至2024年期末，与抵押事项有关的应收款项约为3.03亿元，对应减值拨备1.54亿元，较2023年同期拨回约4747.1万元，用于抵销与抵押事项有关的其他应收款部分结算亏损。

如今关联方被债权人提交呈请，又增加了鑫苑服务剩余3.03亿元存款收回的不确定性。

恢复之中

关联方流动性危机渐重，原本对关联方依赖性较高的鑫苑服务在此情况之下，不得不走向了市场化竞争。

或许得益于市场化拓展降低了对关联方的依赖程度，鑫苑服务才得以在两次停牌之后还能录得业绩增长。

年报显示，截至2024年12月31日，鑫苑服务录得营收约8.69亿元，同比增长15.9%。其中，物业管理服务收入5.71亿元，同比增长6.73%；增值服务收入2.04亿元，同比增加75.86%；交付前及咨询服务收入1125.2万元，同比减少53.75%；物业工程服务收入8321.1万元，同比增加11.49%。

收入提升与在管规模相关，年内物业管理服务的合约面积约为6460万平方米，同比增长16.8%，增速基本与总收入增速持平。

新增的1430五年平方米合约面积近乎全部来自市场化第三方拓展，截至期末，鑫苑服务在管面积中第三方占比提升6.1个百分点至约59.1%；合约面积中第三方占比提升6.7个百分点至66.7%。

市场化拓展正有效优化鑫苑服务的独立性，物业管理服务中，来自关联方的收入占比约为65%，同比下降4个百分点，来自第三方的收入占比为35%。

盈利方面，鑫苑服务录得毛利2.45亿元，同比提升1.5%；毛利率为28.2%，同比下降4个百分点。

分部来看，毛利收入的主力是物业管理服务，录得1.67亿元，同比增长7.05%；毛利率为29.3%，同比提升0.1个百分点。横向对比业内同行，鑫苑服务物管基本盘的毛利率处于上游水平。

增值服务毛利收入6571万元，毛利率32.2%，同比下滑23个百分点，或许也是拉低整体毛利率水平的主要原因。鑫苑服务表示，该部分毛利率下降主要由于开展新业务，投入增加所致。

结合增值服务收入大幅增加的情况来看，鑫苑服务的选择可能是以盈利空间换取增长空间。

另外，交付前及咨询服务毛利率为31.3%，同比上升11.1个百分点；物业工程服务毛利率10.4%，同比下降11.4个百分点。

而年报中增长更为显著的部分来自利润，年内收益总额8864万元，同比增长212%；归母净利润8700万元，同比提升209.6%。

鑫苑服务表示，增长主要来自在管面积增长带来的对应业务增长。

只是对比过去，鑫苑服务目前还处在恢复进程中，利润大幅增长除了业务开展，或许还存在前两年利润受挫的底层因素。

2022年财报显示，鑫苑服务首次录得净亏损3.34亿元，主要由于金融资产减值拨备增加；2023年，与关联方相关的金融资产及合约资产减值拨备计提减少，这才扭亏为盈，年内净利润回正至2840万元。